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今年9月，磨2022中国城市商业力量高峰论坛将在武汉举办。 商业实体作为城市商业发展的重要载体，传递商业创意，是城市商业力量的有机组成部分。 为此，赢商网特别策划了《寻找商业的“MALL”力量》系列报道，从城市视角探讨购物中心/商业街的原创性。 本期寻找的是厦门，商业“MALL”。
厦门商业市场回顾
厦门的商业空间主要分布在厦门岛的西南角。 最初的商业形态是条状商业街的形式。 大同路、中山路、开元路、思明东西南北路、鹭江路、海后路等已成为商业聚集区。 同时，特色鲜明的商住兼用的骑楼街是这一时期的主要商业布局模式。
当时，大同路上云集了大千宾馆、通盈布店、健城百货、瑞芳参茸店、南台城、永康城等众多老字号百货、金店。 与此同时，中山路也出现了新的商铺，如第一百货商店（始建于1952年）。 期间几经易手，现由夏商百货接管。
1981年至2001年的二十年里，厦门社会消费品零售总额以年均22.3%的速度快速增长。 这一时期，厦门商业形成了多层次、全方位、多种经济成分和经营方式并存的商品流通格局。
其间华联商厦（1987年）、友谊商场（1992年）、华联商厦五村分店（1997年）、大陆商厦、巴黎春天购物中心（1996年）、莱雅百货嘉禾店（1998年）、丰联达商业中心、免税商场（1988年）、思文电器新城（1992年）等大中型百货商场相继落成，以及新建的湖滨北路美食街、牡丹酒家、嘉里海鲜酒家、舒友酒家等，极大地方便了居民的日常消费，对全市消费品市场的快速发展起到了积极的推动作用。
正是在这个时期，许多国外品牌开始进入厦门。
1993年，厦门第一家麦当劳在中山路与水仙路交叉口开业。 里面有一个儿童游乐场。 这里是很多孩子小时候庆祝生日的地方。 继麦当劳之后，肯德基和必胜客也紧随其后。 1997年，第一家中外合资连锁超市富兰普利超市（北顺）开业。全国连锁超市沃尔玛、台湾好又多也于2001年进入厦门。
2001年至2021年的20年是厦门商业地产的繁荣发展期。
第一个十年，百货商店蓬勃发展，购物中心进入萌芽期。 沃尔玛、好又多、麦德龙、天虹、家乐福、夏商百货等相继亮相； SM城市广场（SM厦门项目一期）、禹洲世贸商城（现厦门鱼跃汇）、瑞景商业广场、盘集中心、SM新生活广场（SM厦门项目二期）相继开业。
接下来的十年，厦门的商业发展从岛内向岛外蔓延，购物中心发展加速，百货、超市则进入衰退期、转型或退出。 在此期间，万达、世茂、东百、建发、万科、阳光城、宝龙、华润、IOI等大型企业的商业项目纷纷入市。 其中，2011年、2018年、2021年新增量呈现爆发式增长。
值得注意的是，根据盈商大数据监测，2022年厦门或将迎来历史最高“供应量”。如果所有项目都能按时竣工，今年新增总量可突破85万平方米，为厦门提供商业为市场注入新的活力。
区域业务发展
// 行政区划：思明区现有商户数量第一，集美区商户有发展潜力
厦门辖6个区，即思明区、湖里区、集美区、海沧区、同安区、翔安区。 位于岛内的思明区、湖里区仍是厦门资源最集中的地区。
无论商户数量还是商业建筑面积，思明区均领先于其他区，位居第一。 湖里区紧随其后。
值得注意的是，随着厦门城市发展加快，城市商业格局也发生了变化——“由西向东延伸，由岛内向岛外延伸”，岛外四区也在发生着变化。转型。
其中，作为厦门跨岛发展战略的先行者和受益者，集美区城镇化进程加快，人口快速增长，消费环境和消费水平跃升。 据统计，集美区商业建筑总面积远远超过海沧区、同安区、翔安区的总和。
从未来两年增量市场来看，拟开业商业数量前三名的地区为思明区、集美区、湖里区，拟开业商业楼宇数量前三名的地区为思明区、集美区、湖里区。分别是集美区和湖里区。 和思明区。 此外，海沧区、同安区、翔安区也在蓄势待发。 正在筹建的项目备受业界关注。
// 商圈：区域商圈项目集中度高于市级商圈
厦门岛内外一体化建设正在加速，业态格局产生裂变效应，由“单中心”向“多中心”转变，多个成熟商圈已形成。
据迎商大数据统计，厦门市区已形成15个商圈，其中市级商圈3个，区域商圈12个。
已开业及未来两年拟开业的82个购物中心（及独立百货店）项目中，商圈项目51个，其中市级商圈项目18个，占比21.95% ; 区域商务区内项目33个，占比40.24%。 市级商务区总体集中度低于区域性商务区。
市级商圈中，中山路商圈、火车站商圈、江头乌石铺商圈项目数量几乎相当，形成三足鼎立，其中包括厦门唐人街、厦门万象城、SM厦门项目等。项目。
其中，中山路商圈是厦门最早繁华的商圈。 厦门中山路拥有“中国十大名街之一”称号。 它浓缩了厦门的百年历史。 其丰富的历史文化积淀是其他商圈无法替代的。
此外，根据厦门最新的《厦门市培育创建国际消费中心城市行动方案》，提出了多个区域商圈的发展规划。
其中，积极发展五缘湾商圈、会展北商圈等新兴消费商圈； 推动前铺瑞景商圈等传统商圈调整业态结构，丰富服务业态。 培育杏林湾路商圈、翔安商圈、海沧南部新城商圈等城市新区域商圈，配套设施完善，功能升级，聚集人气商业，形成区域消费发展新的增长极。
运营商见解
作为经济特区，厦门开放的市场环境为民营企业创造了优越的营商环境和发展土壤，民营企业在商业领域也拥有绝对的优势优势。 数据显示厦门装潢公司，厦门购物中心（独立百货店）经营者中，民营企业占比高达58%，央企和国企占比约30%，外资企业占比11%。
其中，万达、万科、宝龙、世茂、禹洲等一批民营企业已深耕厦门市场，成为厦门商业的中坚力量。
以华润置地、招商蛇口、大悦城、天弘控股、厦门建发等为代表的央企在厦门都有商业力作，具有相当的市场影响力。
华侨投资的外资企业，如SM集团、IOI集团等，占据了厦门商业的一角。
项目状况
//项目级别：大众化为主流，高端/中高端占比较小
我们对厦门82家购物中心和独立百货店进行研究后发现，厦门的经营项目中，大众市场类型占比最高，达到59%，其次是中档、中高端、高端类型占比分别为31%、7%、3%。 %。
高端项目以厦门万象城为代表。 凭借城市核心位置和众多国际一线奢侈品牌的支持，已成为行业高端购物中心的标杆，影响力辐射全省。
中档、中高端项目中，年轻主流、年轻活力消费群体是主要标签。 项目也以体验式购物中心为主。 企业之间的竞争尤为激烈。 他们大多经营稳定，品牌强大。 实力雄厚、具有一定商业规模的玩家有SM、万达、建发、世茂、宝龙等。
热门项目虽然占据市场主流，但其商业建筑面积普遍不足10万平方米，且大多位于区域商圈或市级商圈边缘，商业辐射有限。
// 租赁情况：样本商场平均出租率为85.57%
《2022年购物中心年度发展报告》显示，2020年受疫情影响以来，零售商业市场受到重创。 二线城市的消费能力提升速度并没有赶上商业发展的速度。 商场仍面临巨大的生存压力。 2019年空置率已逼近10%。 ，2020年和2021年均超过10%。购物中心生存压力加大，或将加速行业洗牌。 运营创新刻不容缓。
赢商网监测的厦门38家运营型购物中心中，整体平均出租率为85.57%。 其中，出租率超过95%的商场有14家，中心出租率在90%至95%之间的商场有8家。 %，出租率在80%至90%之间的购物中心有7家，出租率在80%以下的购物中心有9家。
通过对38家购物中心的租户商圈，分析零售、餐饮、儿童亲子、文体娱乐、生活服务业的构成和分布，我们发现：
目标商场餐饮业态面积占比从6.15%到49.96%不等，中位数为21.43%，超过一半的商场餐饮业态占比超过20%。 一般综合商业项目将餐饮业态占比控制在15%至20%之间。 但厦门作为旅游城市厦门装潢公司，不少商场都会加大餐饮业态的面积和比例，以打造强势餐饮业。 品牌矩阵。
零售业态面积占比为14.09%~88.34%，中位数为41.32%。 零售业态一直是购物中心租金和营业额的保障。 超过60%的样本商场保留了40%的零售业态。 。
儿童亲子业务面积占比为0.39%至32.82%，中位数为11.24%； 文化体育娱乐业面积占比为0.45%~47.19%，中位数为19.21%； 生活服务业面积占比为0%~17.35%，中位数为6.60%。
厦门商业展望
厦门零售业态不断拓展。 迎商大数据监测，厦门未来两年计划新增项目24个，计划新增商业建筑面积超过174万平方米。
厦门海上世界、厦门银河COCO Park、厦门中心曼乐城、厦门第一奥特莱斯、厦门同安宝龙广场、厦门SM马銮湾、厦门同安爱琴海购物公园、厦门禹洲鱼跃世界、厦门集美大悦城等多个项目将轮流在厦门落地，推动厦门业务向前发展。
此外，厦门提出培育新的区域消费中心，充分发挥轨道交通的串联作用，推动城市商圈互联互通，支持地铁枢纽站点TOD综合发展，实现商业与商业的无缝衔接。地铁、轨道交通上方的物业。 7月，K11集团宣布与厦门地铁上盖投资发展有限公司合作，旗下K11购物艺术中心将落户厦门五缘湾湿地公园TOD项目。 这也是K11项目首次进入福建省。
长期来看，厦门存量资产不断扩大，新项目不断入市。 整体库存和增量是并行的。 商业市场的竞争将更加激烈，这必然会加速购物中心向差异化、精细化经营的持续推进。
本文来自微信公众号“迎商网”（ID：），作者：邢艳玲，36氪经授权发布。
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