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住建部：需三分之二以上业主同意
南国都市报6月27日讯（记者王子耀）物权法第七十六条第六款规定：改建或者改建建筑物及其附属设施时，独占部分应当占建筑物总面积的三分之二。建筑物。 上述业主及总人数三分之二以上业主同意。
既然封阳台有利有弊，那么是否封阳台只能由业主自己的意愿来决定，还是需要其他业主、业主、开发商等角色的协调呢？ 记者近日走访开发商，相关部门和法律人士了解到，根据物权法，阳台全封闭需要满足两个“三分之二”条件，这意味着业主不能封阳台未经授权，仅基于个人想法。
开发商
门面归所有业主所有
近日，记者走访了海口市西海岸的部分住宅区。 对于阳台能否封阳台的问题，多数售楼处相关负责人表示，购房者拿到钥匙准备开始装修时，会与物业公司签订装修合同，其中规定了装修合同的内容。阳台的装饰。 事实上，几乎所有大型房地产项目都在装修合同中对业主私人阳台装修说“不”。
“如果每户人家都按照自己的想法改造阳台，建筑就会失去整体的美感，这是一种无形的价值损失。如果以后房子要转售，小区整体的不协调，肯定会影响销售。”价格。” 海口西海岸的一位卖家楼宇销售人员表示，“事实上，阳台的承重标准是有限的，业主在没有获得工程部门对阳台承重的批准的情况下，自行修改了阳台的承重标准。”阳台增加其承重，存在一定的安全隐患。”
一位销售人员表示，他家阳台的面积有一半已纳入产权。 业主除外观权外，仅拥有自家阳台的产权。 阳台内外墙属于外立面，外立面属于全体业主。 “你可以到物管所查一下该物业的测量报告厦门市建筑外立面装饰装修管理规定，里面有详细的图片说明每户的面积是怎么计算的，还有外半墙（外墙的外半部分有一半的面积）厚度）属于共有面积，如果私自改变了阳台内墙的材质和颜色，就是外立面的改变，侵犯了全体业主对外立面的所有权。 销售人员表示，阳台本身也是外立面造型的一部分，封闭式阳台更多的是对立面进行改变，而改变立面需要征得剩余业主的同意。
相关部门
封闭式阳台必须满足两个条件：
记者从规划部门了解到，部分阳台面积确实属于建筑外立面。 住宅小区报批时，建筑的层高、长宽高、间距、绿化、建筑立面效果、住宅套房内分布等均已完成规划审批。 如果拆除的话，会改变房屋的立面效果。 根据《住宅室内装饰装修管理办法》，从事住宅室内装饰装修活动的装修人员未经批准不得改变住宅外立面。 在大多数半封闭式房产中，出售时一半的阳台面积都归业主所有。 将阳台围起来相当于扩大了原有建筑面积，可能会导致房产在审批时不通过。
对于阳台能否全封闭、采用什么方法密封、物业公司为何阻止业主密封阳台等问题，海口市住建部门相关负责人表示，阳台的封堵改变了小区规划设计的原貌。 根据相关规定，如果要关闭，必须等待多个政府部门的综合验收，并且必须由两个或两个以上“三分之二”业主拥有（指总数的三分之二）。小区业主人数，专属面积占总建筑面积的2/3）。 三分之二）必须同意继续。
相关负责人表示，部分小区竣工验收后即可移交业主，但尚未进行全面验收。 如果综合验收时小区的外立面发生了较大的变化，很有可能无法通过验收，所以物业管理公司基本上会在验收前要求业主配合，不要关闭阳台暂时。 至于为何需要三分之二以上业主同意，该负责人表示，阳台属于外立面，涉及小区公共部分厦门市建筑外立面装饰装修管理规定，属于全体业主。 因此，阳台是否可以封闭、用什么方法封闭必须经过其余业主的同意。
房地产协会
私家装修阳台管理难度大
海口市物业行业管理协会相关负责人也认为，房屋交付业主后，阳台不能像业主想的那样随意改造或关闭。 但现实中，自从房子已经交给业主之后，阳台如何处理很大程度上成为了业主的个人选择。 因此，物业管理难度也很大，这也造成了统一阳台立面改造的困境。
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