2023年上半年房地产调控政策延续宽松态势

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精装修市场方面，受新房销售低迷影响，上半年精装修新房推出37.58万套，同比下降45.1%。 精装修项目渗透率为37.7%，比去年下降2.4个百分点。 华东、华南地区仍是市场主力，西南地区正在快速崛起。 低线城市机会持续萎缩，高耗能城市市场份额持续增加。 低端房地产企业正逐渐成为市场的主力军。 在“保障房交付”政策推动下，2023年将成为市场住房交付的好年头。

政策

房地产政策：上半年无所作为，年中政策拐点来临，下半年预期增加。

2023年上半年，房地产调控政策较去年继续宽松。 虽然引进数量较去年有所下降，但调控政策力度不断加大。 从重申“房地产是国民经济支柱产业”到“住房消费仍然是促进和稳定消费的重要手段”，房地产市场的压舱石、稳定器作用不断增强。被强调了。 在“房子是用来住的、不是用来炒的”的总基调下，“托付不落实”仍是政策主旋律。 上半年政策多是对现有政策的优化调整，或者是规范市场秩序，没有很强的刺激政策，市场反应并不如预期。

图：2022年至今各月楼市政策发布数量

年中中央政治局会议提出新的论述：“要有效防范化解重点领域风险，适应供求关系发生重大变化的新形势”。我国的房地产市场。” 这释放了楼市大调整的信号，从供给不足转向结构性供给。 过剩，房地产优化政策已经到了拐点。

展望下半年，鉴于目前普通二线、三线、四线城市政策已经非常宽松，预计未来重点政策将集中在核心一线——和二线城市。 中共中央政治局会议以来，四个一线城市相继表示将结合本市实际，更好满足居民刚性和改善性住房需求。 未来一线城市积极谋划的政策“大动作”值得期待。 当然，一线城市全面放松限制的可能性不大。 更有可能的是非核心领域适度开放，部分限制性政策放宽或降低限制门槛。 “风向标”的意义也将为市场带来巨大的信心提振，不断推动房地产市场由快速发展转向平稳健康发展，构建房地产长效机制。

精装修政策：装配式建筑持续推进，全装修引导政策逐步出台

2021年，住房城乡建设部、国家发改委在全国范围内出台相关政策，大部分地区提出了“十四五”期间装配式建筑的发展目标。

2022年6月，住房城乡建设部、国家发展改革委提出城乡建设领域碳达峰实施方案，提高住房质量，积极发展中小型普通住宅、限制超大型住宅的开发。 推动精装修新建住宅交付使用，减少资源消耗和环境污染。 积极推广装配式装修，推广集成卫浴、厨房等模块化部件的应用技术，实现部件可拆卸、可改造、可回收。

此后，各省市也在全装修、装配式装修等方面给出了更加精细化的指导。

宁德市提出：鼓励中心城区新建商品住房一次性全装修厦门精装房装修，推广菜单式全装修模式。 2023年新建商品住房全装修比例达到30%以上； 2025年将达到50%以上。

南京市提出居住建筑全面装修、公共建筑公共部分全面装修。

福州市提出：符合预售条件的装配式全装修交付的商品房项目，允许优先申领商品房预售许可证。 确定预售价格时，将扣除预制装修费用（最高可达3000元/平方米）。 ）。

鼓励福州全装修商品住房、人才租赁住房、公共租赁住房、政府投资公共建筑（包括但不限于教育、医疗项目）、产业园区等项目申请装配式装修试点，支持地铁站项目申请装配式装修试点。

重庆市提出加大集成厨卫、装饰墙板等工业装饰件的应用，建立以住宅、学校、医院为重点的通用件供应体系。

行业

市场规模：新房市场销量大幅下滑，影响新开市场复苏步伐

回顾上半年新房市场销售数据，一季度，被压抑的需求释放导致市场热情快速回升。 但随着需求释放结束，消费者观望情绪依然浓厚。 加之市场预期减弱，新房销售数据再次快速下滑。 从数据看，上半年商品住宅销售面积在上年同比下降26.6%的基础上，同比再次下降2.8%。 可见，新房销售数据的表现确实不理想。

新房销售持续下滑是由多种原因造成的。 首先，消费者收入预期降低导致消费意愿下降。 二是房地产企业陷入困境，新房烂尾，导致消费者对新房消费信心不足。 三是二手房供应增加导致新房市场客户分流、二手房运输困难阻碍换房等。

新房销售是房地产领域的重中之重，其逐渐下滑将对土地回收、开盘、融资、交付等产生较大影响。 其中，新开盘市场反馈，导致房企更加注重“以销定产”，新开盘规模持续下滑。 从奥维云房地产大数据来看，上半年新开盘项目1663个，合计121.19万套，同比下降32.6%。

与两年前半年新上市市场规模418.95万台相比，今年上半年新上市市场规模121.19万台还不到30%。 市场的下滑超出了大多数人的预期，也给很多上下游企业带来了巨大的挑战。 随着快速发展模式的结束，未来房地产新的发展模式将逐步形成。 新房市场的增量竞争将转向现有市场的竞争。 同时，保障性住房、租赁住房等市场也将逐渐成为发力重点。

全国房地产新开盘项目数及同比对比

精装修率：毛坯房规模降幅快速收窄，精装修渗透率回调。

上半年，新房销售对新开盘影响较大。 精装和毛坯市场的表现也不同。

据奥维云房地产大数据监测，上半年新开精装项目627个，同比下降31.5%，精装套数37.58万套，同比同比下降45.1%。 毛坯工程1036个，同比下降23.2%，毛坯套数83.6万套，同比下降24.8%。

从市场表现来看，无论是新开盘数量还是开盘数量厦门精装房装修，毛坯房降幅均小于精装修降幅。 此外，无论是精装还是毛坯房，项目数降幅均小于套数降幅，表明当前市场，受制于房企资金、规模等因素，单一项目持续萎缩，大盘逐渐消失，中小盘成为市场主流。

从渗透率来看，按项目数计算，上半年精装修项目渗透率为37.7%，较去年下降2.4个百分点。 以精装套数计算，上半年精装套渗透率为31%，较去年下降4.9个百分点。 在市场下行的趋势下，更多的项目选择交付毛坯材料，而不是精装。

全国新开精装毛坯房项目数量及精装户型渗透率

市场潜力：住宅用地市场规模持续萎缩，新增土地储备无法支撑市场大幅反弹。

从房地产开发进程来看，新开盘规模不仅受制于新房销售因素，还受制于一级市场土地交易规模。

从住宅用地交易规模来看，2023年上半年共完成住宅用地交易3995宗，同比下降26.8%。 住宅用地成交量下降导致新开市场规模大幅下降。 从2020年和2021年的数据来看，新开工项目数量约占住宅用地交易数量的一半。 到2022年，这一比例将仅为32%和42%。 市场低迷导致新开张数量减少。 如果市场好转，必然会有更多有潜力的项目进入市场。 但总体来看，住宅用地成交量呈下降趋势，新开盘规模和精装修规模难以较快明显反弹。

2020年-土地收购数量、新推出数量和单位数量

市场结构：新建住房市场规模由高位回落，保障性住房市场规模持续增长。

新的市场供求关系下，随着房地产市场多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度逐步建立，新建住房市场占比房地产市场将逐渐减少。 经济适用房、城中村改造、城市更新等将成为房地产市场的重要组成部分。

“十四五”期间，国家计划筹集建设保障性租赁住房870万套。 2021年至2022年，全国已竣工开工334万套，未来三年仍有536万套保障性租赁住房需要开工。 据奥维云房地产大数据统计，各省市已公布2023年开工建设约200万套保障性租赁住房的计划。

此外，年初的全国住房和城乡建设工作会议提出，到2023年，扎实推进棚户区改造和新开工建设，筹集保障性租赁住房、公共租赁住房360万套。 、共有产权住房等各类经济适用住房和棚户区安置房。 ）。

可见，除新建住房市场外，保障性租赁住房、公共租赁住房、共有产权住房、棚户区改造规模依然巨大，为上下游企业提供了较大的市场空间。

2023年TOP省市保障性租赁住房计划

部分

品类成熟：标准件随市场波动，增值件配置率稳步提升。

从零部件来看，建材零部件、卫浴零部件、厨房零部件多为标准品，市场占有率接近100%。 2023年上半年配置率基本保持不变，舒适、智能产品属于增值部分，配置率持续提升。

从品类来看，消毒柜、电加热产品持续下滑，逐渐被洗碗机、壁挂炉、燃气热水器、空气能等产品取代。

细分部分和品类的详细分析，请关注奥维云房产之家后续解读。

城市章

区域结构：华东市场主力地位稳定，西南市场快速崛起。

从区域市场分析，华东市场仍是上半年主力，精装修项目289个，规模15.22万套，市场占有率40.5%，其次是华南市场份额达24.5%，西南市场份额提升6.5个百分点；

从增速来看，各主要地区均出现不同程度的下滑，其中西南地区下滑最慢，同比仅下降0.8%，受益于成都、重庆、云南昆明、西双版纳。

2018-精装修市场区域结构对比

城市层面：下线市场机会持续萎缩，精装修项目集中在一二线高能城市。

从城市层面分析，2023年上半年新一线城市需求最高，规模为14.79万套，市场份额为39.3%；

从增速来看，各一线城市均出现下滑，其中四线城市下滑最慢，主要得益于聊城、云南部分四线城市的项目。

总体来看，三线及以下城市市场份额呈下降趋势，精装修项目主要集中在一、二线高能城市。 尤其是四个一线城市，继2022年市场份额翻倍后，2023年上半年市场份额将继续超过20%。

2018-精装修市场城市层级结构对比

城市规模：精装修城市规模集中度持续提升，一线城市可重点布局

从城市集中度来看，上半年，精装修商品住宅市场前30名城市共有30.07万套，总份额为80.0%，较去年提升2个百分点。 随着近两年城市集中度不断提升，对于零部件供应商来说，聚焦TOP30城市已经可以覆盖绝大多数精装修市场。

从具体城市来看，成都市场异军突起，以4.26万套占据市场第一，同比增长21.1%。 这主要得益于房地产市场的快速复苏。 相关数据显示，上半年，成都新房市场同比增长8.3%，位居全国18个增长城市之首。 新房成交量达到8.1万套，二手房销量增至11.9万套，同比增长65%。

此外，深圳、厦门、上海、太原等地的精装修规模也保持正增长趋势，值得特别关注。

2023年上半年精装修市场前30名城市规模及同比排名

精装修率：精装修覆盖城市数量明显减少，但高级别城市精装修率持续上升。

2023年上半年，涉及精装修项目数量为88个城市，同比下降22.1%。 从城市精装普及率结构来看，上海、杭州、广州等16个城市精装率超过80%，比去年增长11.3个百分点。 成都、深圳、苏州、东莞等12个城市精装普及率达60%。 介于 %-80% 之间。

城市精装修户渗透率结构性变化

从各一线城市来看，城市能级越高，精装修项目的渗透率越高。 一线城市精装修项目渗透率达到80%，而四线城市精装修项目渗透率仅为10%。 高能耗城市精装修项目渗透率持续提升，低能耗城市精装修项目渗透率持续下降。 一线城市从2020年的62.1%上升到2023年上半年的79.4%。四线城市从2020年的21.2%下降到2023年上半年的11.3%。

2020-2023年上半年各一线城市精装修项目渗透率

房地产企业

房地产企业数量：供需转型下，参与精装修项目开发的房地产企业数量持续减少。

从房地产企业数量来看，上半年精致住宅市场开发商仅有359家，同比减少32.3%。 其中，新一二线城市参与的开发商数量较多，超过100家，一三四线城市有70多家开发商。

中国精装修房地产开发商数量及分地市级数量

市场格局：龙头房企份额下滑趋势无法掩盖，下游房企逐渐成为市场主力。

从开发者阵营来看，TOP10数量最多，占比29.3%，但同比下降明显。 TOP31-50、TOP51-100开发商份额持续提升，腰线房企发力明显，占比超过40%。 新增企业多为地方国企、城建企业等，外资房地产企业份额占比约30%，较去年有一定下降。

中国房地产精装修住宅物业划分开发商层次及规模结构

房企变化：国企无疑是市场主力，新兴房企也值得特别关注

从具体房企来看，排名前三的开发商中，保利发展、万科坚守。 与去年相比，华润置地、龙湖地产进入前五名，滨江集团、深业集团进入前十名。

从规模增速看，上半年精装修规模50强房企中有近半数保持正增长态势，分别是深业集团、中石化、兴城人居、象屿集团、北京城建、山西建投、广州增城区富勤房地产开发、深圳地铁地产、卓越集团、美盛地产、武汉城建、绍兴上虞鸿雁建设、伟星地产、云南盈江普宏地产、上海城建、中城信拓、东莞实业投资、泽丰业集团、宝亿地产、东方希望企业管理、厦门巨业房地产开发、湛江大众纺织、中城集团。

从龙头房企拿地情况来看，房企趋于谨慎。 除建发、华润、伟星外，十大房企拿地量均出现大幅下滑。 中铁建、滨江集团拿地数量有所下降。 最多。

精装修市场头部房企及住宅交易市场头部房企变化

交出

住房交付规模：在“保障房交付”政策推动下，2023年将成为市场住房交付大年

随着近两年“保交楼”政策的持续落实，各市场竣工数据表现良好。 国家统计局数据显示，2023年上半年，商品住宅竣工面积24603.6万平方米，同比增长18.5%。

从新开市场来看，不考虑延期等情况，原计划2022年交付的住宅项目数量为8066个，其中精装修项目3362个。 2023年原计划交付住宅项目8428个，同比增长4.5%。 精装修项目3469个，同比增长3.2%。

2022-2024年住房交付项目数量

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